Le marché de l'hôtellerie à Paris
Un début de reprise spectaculaire
Le tourisme à Paris a été fortement impacté par la pandémie de COVID-19 et les restrictions de voyage, à un moment où le marché se remettait des attentats terroristes (2015/16), du mouvement des gilets jaunes (2018/19) et des grèves dans les transports (2019). Cependant, le fort soutien du gouvernement combiné à l'attrait mondial de la ville ont permis un rebond dynamique pour le secteur du tourisme. L'assouplissement des restrictions de voyage et le déploiement réussi de la vaccination en France et dans toute l'Europe ont permis une augmentation de la fréquentation touristique à partir de juin 2021, entraînant un rebond substantiel du marché au second semestre, en ligne avec la croissance économique du pays. Paris est restée l'une des destinations les plus prisées pour les investissements hôteliers depuis plus d'une décennie grâce à des fondamentaux économiques et touristiques solides.
La demande touristique
La fréquentation globale de Paris est robuste et est restée globalement stable entre 15 et 16,5 millions jusqu'en 2016, qui a marqué le contrecoup des attentats terroristes de 2015/16. De 2017 à 2019, la demande s'est fortement redressée, 2019 étant une année record en termes d'arrivées de touristes : les défis tels que le mouvement des gilets jaunes, la canicule de juin et les grèves dans les transports ont été contrebalancés par des événements internationaux réussis et une forte croissance des arrivées nationales. Comme dans le reste du monde, la demande touristique a chuté de manière significative à partir de mars 2020 à la suite de l'apparition de la pandémie de COVID-19. Cependant, par rapport à d'autres marchés d'entrée, Paris a connu un fort rebond de la demande à partir de juin 2021, soutenu par le bon équilibre de la clientèle, la diversification des sources de la demande et la large saisonnalité du marché. Une reprise initialement tirée par les clients nationaux et européens du secteur des loisirs est encore soutenue par le retour lent mais continu des événements en face-à-face, qui devraient prendre de l'ampleur à partir de la mi-2022. En outre, l'organisation de la Coupe du monde de rugby en 2023 et des Jeux olympiques en 2024 devrait cristalliser la reprise du tourisme international aux niveaux d'avant la pandémie.
Performances hôtelières
L'ensemble du marché hôtelier parisien a enregistré un taux de croissance annuel composé du RevPAR de 4% entre 2009 et 2019, principalement porté par une hausse des tarifs moyens résultant de l'augmentation de la part de la clientèle internationale et de la montée en gamme de l'offre hôtelière parisienne (évoquée ci-dessous) ;
La forte baisse de performance consécutive à l'émergence de la pandémie de COVID-19 reste plus modeste que pour les autres capitales européennes. La reprise à partir du second semestre 2021 démontre la résilience du marché, le RevPAR atteignant environ 50% des niveaux de 2019 en 2021 contre environ 20% à Amsterdam ou 30% à Bruxelles.
L'offre hôtelière
Le marché hôtelier parisien a connu une forte montée en gamme au cours des dix dernières années, avec une augmentation de la part des hôtels haut de gamme et de luxe et une stagnation, voire une diminution, de la part des hôtels non classés et économiques. Début 2022, Paris comptait 1 585 hôtels pour environ 84 000 chambres. Parmi les ouvertures les plus marquantes de 2021, on peut citer le Kimpton St Honoré Paris de 149 chambres (août), le Cheval Blanc Paris de 72 chambres (septembre), le Madame Rêve de 82 chambres (octobre), le Bulgari Paris de 76 chambres (novembre), et le premier Soho House en France, de 36 chambres, qui a ouvert ses portes en septembre.
Pour l'avenir, Paris dispose d'un pipeline raisonnable de 3 600 chambres qui arriveront sur le marché dans les cinq prochaines années, ce qui représente environ 4 % de l'offre existante. Le segment des hôtels cinq étoiles devrait être mis à l'épreuve, puisque 900 chambres de cette catégorie devraient entrer sur le marché d'ici 2024, ce qui représente 11 % du stock de chambres cinq étoiles. Les nouvelles ouvertures d'hôtels comprennent le premier hôtel de la marque SO/ (Accor) en juillet 2022 dans le cadre du développement mixte de Morland Mixite Capital et le Tours Duo MGallery (Accor) de 139 chambres aux étages 17-27 d'une nouvelle tour dans le 13e arrondissement de Paris, dont l'ouverture est prévue au printemps 2022.
La modeste réserve d'hôtels combinée à une offre hôtelière existante raisonnable devrait permettre à la ville de capitaliser sur la demande supplémentaire liée aux Jeux olympiques de 2024, tout en limitant les ajustements de performance post-olympiques, comme cela a été le cas sur les marchés dotés d'une réserve importante avant l'événement. Les perspectives de ce marché sont, à notre avis, très solides.
Marché de l'investissement
Le marché parisien est resté parmi les principales destinations d'investissement hôtelier en Europe, avec des prix poussés à des niveaux record malgré des performances affectées par une série d'événements difficiles depuis 2015/16. Cependant, depuis l'apparition de la pandémie de COVID-19, l'appétit des investisseurs a eu tendance à se déplacer vers des marchés non matures où il y a des actifs potentiels en difficulté, tandis que les prix à Paris sont restés à leur plus haut niveau. Dans le même temps, la liquidité des actifs a été compromise par la réticence des prêteurs à financer l'hôtellerie.
Pour connaître les dernières tendances en matière de valeur, veuillez consulter notre indice annuel de valorisation des hôtels européens (HVI), qui montre que Paris conserve - avec une marge significative - la valeur la plus élevée par chambre par rapport aux autres marchés européens.
Perspectives
Paris reste l'une des destinations les plus populaires en Europe, tant pour les touristes que pour les investisseurs. La pandémie a prouvé la résilience du marché, aucun actif n'ayant été vendu à un prix décoté, et une fois de plus le prix par chambre le plus élevé de notre HVI. Les performances enregistrées au second semestre 2021 laissent penser que le marché hôtelier pourrait se redresser bien plus tôt que prévu, notamment avec la Coupe du monde de rugby 2023 et les Jeux olympiques 2024. La principale incertitude réside dans la capacité de l'industrie à absorber l'explosion des coûts résultant de la pandémie, de la négociation salariale qui s'en est suivie et de la guerre en Ukraine.
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